紧贴市场需求  创建“专精特新”型评估机构

山东仁诚土地房地产资产评估有限公司隶属于济宁仁诚会计集团，2013年9月由原济宁仁诚资产评估有限公司、济宁仁诚土地房地产评估有限公司合并而来。公司具备资产评估资格证书、土地评估资质B级、房地产评估资质贰级等资质。执业范围包括：基准地价评估、宗地地价评估、地价咨询，房地产价格评估、投资分析、评估咨询服务。各类单项资产评估、企业整体资产评估以及市场所需的其他资产评估或者项目评估、经济案件鉴定、评估价格咨询。主要业务类型包括：房地产征收、土地使用权出让转让评估、资产市场价值核实、抵押贷款、企业改制、国有资产处置、司法鉴定、资产公允价值重估、实物资产出资、二手车评估、商标权专利权等无形资产评估等。公司现有资产评估师9人，房地产估价师8人，土地估价师8人，高级二手车估价师2人，同时还有注册会计师、税务师、造价师、国际内审师等相关专业人员。

近几年，仁诚公司紧紧抓住当地经济社会发展新机遇，积极适应市场新需求，探索专业服务、精细服务、特色服务、创新服务模式，不断增强核心竞争力，业务数量、质量及收入步入快速发展通道，2014年实现评估业务收入284万元，2015年505万元，2016年1070万元。

一、在专业服务上持续用力

仁诚公司积极适应产业升级和供给侧改革的新形势新要求，主动跟进，大胆探索，深入挖掘，着力推动评估机构专业化、集团化、现代化发展。供给侧结构性改革进程中，市场对评估行业产生了新的服务需求，对评估提出了更高的要求，政府“三去一降一补”做“减”法，仁诚公司评估创新改革做“加”法，深化专业发展，提高专业技术，做精做透做好专业。

“去产能”方面，仁诚公司积极协助国有资产管理部门，为PPP、混合所有制改革、清理僵尸企业、国有资产投资、运营公司改革发挥了作用;“去库存”方面,仁诚公司利用专业优势为政府提供棚户区改造的老旧房屋（被征收房屋）的评估、附着物清理、开展物有所值评价工作、出具财政承受能力论证报告、为政府提供城市棚户区改造财政资金绩效评价、财政评审等等;“去杠杆”方面，企业的混合所有制改革、股权转让、债转股、股权融资等等，仁诚公司积极提供专业帮助；“降成本”方面，仁诚公司利用自己的专业知识，为企业把脉号诊，为其设备改造、生产工艺、内控制度等等提出建议及节约措施，为企业提供专业、客观的意见建议，促进企业科技和制度创新；“补短板”方面，仁诚评估公司加强与政府有关部门的沟通，积极服务于财政资产管理工作和财税改革，进行财政评审、绩效评价、事前调研、事中跟踪、事后评价，最后进行项目评估。

广阔的市场需求，既需要专业人才、专业技术、专业知识，又需要评估机构和从业人员尽快实现知识更新、增强执业能力、提高专业水平。仁诚评估公司采取高薪招聘引进专业人才、采取“走出去、请进来”培训专业队伍，近几年，仁诚公司高薪招聘、引进包括资产评估师、房地产估价师、土地估价师及注会、注税、相关专业本科以上学生等专业人员十余人，新增经费开支近百万元。派业务骨干分赴北京、上海、绍兴、南京、济南等地学习PPP最新政策、工程造价理论、无形资产评估、绩效评价、破产“僵尸企业”理论等等，外出专业学习费用二十余万元；请中天华评估公司张总来公司就新三板业务进行交流沟通，与天健兴业评估公司合作开展矿业权评估，并深入交流专业方法。为了应对新环保法实施后出现的环境损害补偿问题，2017年3月仁诚公司又派出两名人员去石家庄学习环境损害鉴定评估相关法规及常用方法，取得专业技术知识，让专业的人办专业的事，为专业服务。采取“传、帮、带”带动专业人员，形成专业梯队、专业分区、专业侧重。

近两年，经过多种形式的学习培训，仁诚公司打造一支比较过硬的评估专业队伍。有专门的房屋征收评估专业队伍，承担当前热点难点的棚户区改造征收评估工作；有专门的土地评估专业估价师提供土地出让一级市场、银行抵押、土地转让等二级市场专业服务；有专门的二手车鉴定估价师对目前政府车辆改革拍卖评估进行评估；有专业评估师为企业的商标权、专利权、收费权等无形资产评估；有专业人员对农村林权制度改革及林业权的抵押贷款做专业服务；有专业评估师为银行的不良贷款的资产处置评估服务。

二、在精细服务上狠下功夫

国家强调工匠精神，对评估行业来讲，就是要用“心”，要做“精”。评估过程中，仁诚评估公司始终要求评估师在工作中要耐心、细心、贴心，在工作开展过程中，要耐心接受各种咨询、耐心回答客户提出的问题；在评估工作程序中，要做到工作细心，既要遵守规范，又要尊重客观实际；在评估服务中，还要做客户及各相关方的贴心人，时刻想着他们的需求、利益及诉求。这方面，在仁诚公司提供棚户区改造的老旧房屋、附着物清理的评估上表现尤其突出，因为棚改、征收涉及老百姓的切身利益，政策性非常强，仁诚公司印制了《房屋征收补偿、压煤搬迁、棚户区改造法规汇编》5000余本，现场发放并耐心讲解各种关于房价、地价、补偿等法律法规；测量勘查现场涉及的人员多、财产繁杂，主房、配房、院落、装修、附属物、附着物等等，需要公司人员细心丈量、记录，绝不漏落漏算被征收户房屋面积及其资产；棚改的故居或者说老房子，是每个家庭中的重大财产，也是老百姓生活成长的地方，既有感情，又有分量，承载着一代代人的情感，仁诚公司人员的贴心服务，使拆迁征收工作得以顺利进行。有了仁诚评估公司人员工作的这份耐心、细心和贴心，客户及各相关方都对仁诚的工作非常放心，并给予了充分信任。

在评估的精细方面，仁诚评估公司除了自己努力挖掘潜能外，还有寻求外部专家的帮助。他们对房屋成本法评估寻求造价工程师的支持，对机器设备的评估寻求相关专业的高级工程师的支持，对政府车改的评估寻求相关4S店的专业人员的支持，努力做到数据准确、评估精细。在评估的精准方面，他们多方寻求对评估参数的把握，对误差的控制，比如楼层差价系数、折现率的求取、设备的耐用年限等等，都精益求精，力求完美。在批量评估涉税楼房的过程中，除了各个小区的区位差异外，还有各个楼层的楼层差价系数会有所不同，仁诚公司经过充分调研发现，同样为6层的住宅楼，底层为一楼（无车库夹层）的系数为-4，0，+3，+3，+2，-4，底层为车库的，差价系数为0，+3，+4，+3，-2，-4，仁诚公司会分清情况，区别处理，不一概而论。在评估企业价值的过程中，需要折现率的求取，仁诚公司充分调研无风险报酬率（中长期国债的利率或同期银行存款利率）、风险报酬率（行业风险报酬率＋经营风险报酬率＋财务风险报酬率）、通货膨胀率，并结合考察行业基准收益率，根据实际情况确定。

评估工作既是科学，同时也是艺术，所以评估业务也要做的精巧，仁诚评估人员除了有标准意义上的客观性，还要讲究分寸、匠心独运，充分利用委托项目的资料、委托方的承诺、假设，将评估工作做到情在理中。比如说充分利用房地产评估中的最高最佳利用原则，在法律法规、规划允许、委托方承诺的情况下，利用假设开发法求取房地产的最高价值。例如，某破产企业停产停业多年，房屋失修、设备老化，现状整体出售价格偏低，仁诚公司提出设备、房地分两个标段评估拍卖，设备拍卖清理后对企业稍加修缮、装修，可以做成企业孵化园，价值一下子就得到提升，还能顺利成交。提升后的价值扣除修缮、装修费用就是该房地产的最高最佳的价值。另外，在企业整体评估中，如何正确评估一个企业的价值，仁诚公司“巧”用成本法和收益法，根据评估目的，如果急于出手转让或拍卖，就多倾向于成本法；如果是风险投资、看未来收益，就多倾向于收益法。仁诚评估做“精”的结果是，回头客多了，认可的多了，信任度提高了，由一项业务能带来其他业务，市场随之打开。

三、在特色服务上多做文章

仁诚公司以资产评估机构为依托、为平台，有意识的积极培养、引进各种人才，吸收合并其他公司，多资质、多资格并举，做到了“麻雀虽小五脏俱全”，小而全、小而专、小而新、小而特，具备为企业提供全方位、“一站式”、“贴身式”服务的业务能力。不仅公司功能显著增强，而且特色明显。

一是实力雄厚的特色：仁诚公司作为仁诚集团核心成员之一，能够得到集团公司在技术上（包括工程造价、会计审计、税务、招投标等技术）、资金上、人员上的大力支持，是做好特色服务的根本保障。公司已入围工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、交通银行、农业发展银行、民生银行、兴业银行、恒丰银行等多家银行信任评估机构库，以及山东省财政厅“特聘行政事业资产管理服务机构资源库”、山东省高级法院司法鉴定评估类名录、济宁市财政局、审计局以及任城区投资评审中心专家库名录。常年服务企业包括菱花集团、碳素集团、华勤集团、如意集团、凯赛生物、鲁抗立科、泰丰液压等大中型企业。

二是综合性人才较多的特色：仁诚公司主要评估师均为本科以上学历，多人同时拥有多资格（注册会计师、注册资产评估师、注册土地估价师、注册房地产估价师、二手车估价师），其中两人（兰勇、付强）具有资产、土地、房地产、二手车评估、注会、注税等6种资格，两人（董岩、刘爱稳）资产、土地、房地产评估、注会、注税等5种资格，两人（陈瑞美、贺传林）具有资产、房地产评估、注会、注税等4种资格，还有多人具有双资格，他们经验丰富、政策法规熟、业务技能高。这样，就能够充分利用各专业专家的工作，全面提升国企整体评估、商标、专利等无形资产评估、机器设备评估等等传统评估业务，同时对土地、房地产、矿业权、林业权、二手车等等评估行业均有涉猎，还有对司法机关（法院、公安机关、仲裁机构）提供司法鉴定工作。

三是一站式服务的特色：仁诚公司是济宁市唯一一家同时具有土地、房地产以及资产评估资质的综合性评估机构，业务全面，技术完善，同时具有资产评估、土地评估、房地产评估、二手车评估、林业权评估、无形资产评估等多种业务，超市化经营，一站式服务，能为企业提供全方位服务。比如，企业设立时的可行性研究，运行过程中的抵押价值评估、以财务报告为目的的评估、企业合并合资价值评估、为企业提供的司法鉴定评估，企业不良资产评估，企业终结时的清算价值评估等等，可以为其提供全方位的、“一站式”的特色服务，提升服务档次。

四是三级复核质量控制的特色：仁诚公司始终把业务质量放在第一位，每一个业务均经过项目经理、部门经理、质控部门层层把关，坚持以质量求生存，以业务促发展，做到独立、客观、公正。形成了评估鉴定相关行业一业为主、兼蓄并营的发展格局，由单一业务向多元化业务转变，由传统业务向非传统业务转变，由常规业务向深层次专业服务转变，全面拓展新业务领域，综合服务功能和智库作用明显增强。比如，鉴于仁诚公司资质众多、能提供“一站式”的服务，菱花集团、碳素集团等公司与其签订战略合作协议，将年报审计、税务代理咨询、抵押贷款评估、工程造价审计等全部纳入，仁诚公司在取得年百余万元的集团业务收入的同时，也给企业减轻了付费负担、避免多家机构多次重复翻阅账本、多头接待的繁琐，提高了企业的经济效益。

四、在创新服务上不断探索

架构的创新、资质的增多，本身就意味着业务项目的增加，但仁诚公司并不仅仅满足于国家有资质的传统业务，对非传统的创新业务我们也一直积极探索。公司在巩固和发展传统业务的基础上，拓宽服务领域，创新服务内容，对资产评估行业进行重新定位，积极拓展创新业务，大力开拓高附加值业务，延伸服务链条。比如，在对农村集体土地征用过程中，他们对地上附着物清理补偿评估、棚户区改造项目的房屋征收补偿方案制定、补偿评估，还新增了房屋征收服务项目，并取得了显著成效，取得了较好的经济效益和社会效果。近年来参与及完成的房地产征收项目主要有：任城区大唐科技大厦房屋征收评估项目、济宁大道升级改造房屋征收评估项目、济宁市亿丰二期房屋征收评估项目、金宇路升级改造房屋征收评估项目、运河城北片区房屋征收评估项目等。在政府公务用车改革中，近年来参与及完成的车辆评估项目主要有：微山县财政局选聘公务车制度改革车辆资产评估服务、济宁市北城机动车驾驶员培训有限公司车辆评估、山东省梁山县国家税务局处置车辆资产评估、济宁市任城区国有资产和投资项目管理局核实车辆资产价值、济宁出入境检验检疫局处置车辆资产评估、济宁市市中区财政局处置车辆资产评估项目等。在对农村林业权的评估中，他们利用林权评估师的专业支持，做了多项集体及个人林权业务。近两年，他们还先后做了菱花集团、碳素公司、樱花五金等公司的商标专用权质押评估；做了菱花集团、艾美科健（中国）生物医药有限公司、凯赛生物科技有限公司等公司的专利权评估业务；做了济宁技师学院等单位的收费权的评估；做了济宁市电业局的物业费费用、太白湖区游乐场的租金评估，及各级国资部门的房产租金评估等。公司新入围了梁山、嘉祥、兖州国土局，做了一些一级市场土地出让的评估业务，增加了他们土地评估方面的经验。近三年来公司共完成各类资产、土地、房地产评估1000多项，评估总价值1150多亿元。在评估执业中，仁诚公司勤勉尽责，努力做到“专精特新”，打造专业队伍，为客户做好优质服务、为政府排忧解难，曾两次被济宁市国资局评为二等奖，2012年被山东省注册会计师协会评为山东省优秀评估机构。公司法定代表人兰勇同志2011年被评为山东省全省优秀志愿者，2011年被评为山东省全省注册会计师行业优秀共产党员，2011年被评为山东省先进会计工作者（注册会计师系列），2013年被评为山东省资产评估机构优秀负责人。