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鲁评协〔2018〕75号
各资产评估机构：
根据《中华人民共和国资产评估法》《资产评估行业财政监督管理办法》、《中国资产评估协会关于开展2018年资产评估行业执业质量自律检查工作的通知》（中评协〔2018〕16号）、《资产评估执业质量自律检查办法》及山东省资协《关于开展2018年度资产评估行业检查工作的通知》（鲁评协〔2018〕23号）的具体要求，协会组织开展了2018年度资产评估行业实地检查，现就本次检查中发现的问题，对有关机构的处理通报如下：
为了强化行业自律，树立行业权威，维护行业整体利益，规范资产评估师和资产评估机构的执业行为，提高资产评估执业质量，本着“帮助、教育、督促、提高为主要目的，以必要的惩戒为补充”的行业自律原则，根据行业自律惩戒有关要求，经研究对检查发现存在问题较多的2家资产评估机构给予行业惩戒。给予青岛瑛成资产评估咨询事务所“公开谴责”的行业惩戒，给与日照华峰资产评估事务所“行业内通报批评”的行业惩戒。责令以上2家被行业惩戒的资产评估机构，在3个月内整改，整改期满向协会提交整改报告，协会将组织人员进行复查。惩戒结果将录入行业诚信档案。
予以通报批评资产评估机构存在的问题如下：
一、青岛瑛成资产评估咨询事务所
通过检查发现存在以下共性问题：
（1）两个评估报告中评估机构与被评估单位属于利益相关方，评估机构未执行回避原则，评估机构及评估师执业缺乏独立性。
（2）评估报告中声明缺失，价值类型和价值定义缺失，评估对象界定错误，评估说明缺失。
（3）对签订资产评估业务约定书重视程度不够。存在约定书要素不完整情况，如评估对象、评估报告使用者、评估报告提交期限和方式、评估服务费总额及支付方式、评估机构和委托方的其他权利和义务、违约责任和争议解决。
（4）收集的评估资料不充分、不完整，评估依据存在不完整、缺乏针对性的问题。
（5）评估工作底稿不规范，缺少评估计划、风险评估等，导致评估工作底稿规范性和完备性不足。
（6）评估报告的复核流于形式。
抽查业务报告具体问题如下：
青瑛成资评字（2017）第025号
被检查评估报告名称：青岛XXXX工程有限公司股东股权转让申报价值咨询项目资产评估报告；评估类型：企业价值评估；签字注册资产评估师：陈静、赵希武；评估基准日：2017年4月30日；评估价值48.99万元。
检查工作概况：主要检查了资产评估机构及其资产评估师执行资产评估业务准则的情况。检查重点：是否根据业务具体情况履行了适当的评估程序；工作底稿是否能够反映评估程序实施情况，支持评估结论；资产评估报告是否清晰、准确的陈述报告内容，有无误导性陈述；是否存在故意或过失出具虚假、不实资产评估报告。
检查主要问题及沟通情况：
1.评估报告中存在的问题：
（1）报告中没有声明的部分。
（2）摘要及评估结论中描述“此次评估主要采用重置成本法”，这个描述是错误的，应是资产基础法。摘要中缺少对评估对象及评估范围、所选用的价值类型的描述。
（3）报告正文第一部分没有披露委托方以外的其他评估报告使用者。
（4）评估对象界定错误，应是股东全部权益价值，而不是全部资产及负债。缺少对评估对象和评估范围的具体描述。
（5）报告中缺少价值类型和定义部分。
（6）报告第五部分为“五、评估原则”，该部分不属于资产评估报告中的内容。
（7）评估依据中有多处不恰当的部分： 引用的“《企业会计制度》”已废止；“资产评估职业道德准则—评估程序”等准则名称是错误的；《机电产品价格手册》、材料价格信息等并不涉及。
（8）评估方法中没有说明对企业整体所采用的评估方法。
（9）报告中缺少评估假设部分。
（10）报告第十部分为“十、评估基准日期后重大事项”，报告中不应单独列示该部分，其内容应转入特别事项说明。
（11）报告第十一部分为“十一、评估报告书的法律效力”，报告中不应单独列示该部分，其内容应转入特别事项说明或评估报告使用限制说明中。
（12）报告结论是以持续经营假设为前提的，但是从被评估单位的利润表来看，其2017年度没有收入、成本、费用，是否适用持续经营假设存疑，报告中缺少对该事项的披露以及对评估结果可能产生的重大影响的披露。
（13）报告中缺少评估报告使用限制说明。
（14）报告签章处的法定代表人应为首席合伙人。
（15）评估结果汇总表缺少机构盖章。
（16）资产评估报告附件缺少评估师职业资格证书、资产评估师声明、股权转让协议。
（17）没有编写评估说明。
2.评估业务约定书中缺少评估对象、评估报告使用者、评估报告提交期限和方式、评估服务费总额及支付方式、评估机构和委托方的其他权利和义务、违约责任和争议解决。
不符合《资产评估准则---业务约定书》相关规定；业务约定书应当包括下列基本内容：①评估机构和委托方的名称、住所；②评估目的；③评估对象和评估范围；④评估基准日；⑤评估报告使用者；⑥评估报告提交期限和方式；⑦评估服务费总额、支付时间和方式；⑧评估机构和委托方的其他权利和义务；⑨违约责任和争议解决；⑩签约时间；
3.评估底稿中存在的问题
（1）没有明确评估业务基本事项的程序。
（2）没有对评估机构的专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，以确定是否应当受理该评估业务的程序。
（3）没有编制评估计划。
（4）没有被评估单位确认的评估明细表。
（5）现金盘点表是打印出来的，没有实际盘点的痕迹，没有盘点人、监盘人的签字。
（6）其他应收款、其他应付款没有凭证抽查、合同或收付款记录抽查等支持性资料。
青瑛成资评字（2017）第037号
被检查评估报告名称：青岛XXXX有限公司股东股权转让申报价值咨询项目资产评估报告；评估类型：企业价值评估；签字注册资产评估师：罗涛、赵希武；评估基准日：2017年6月30日；评估价值31.37万元。
检查工作概况：主要检查了资产评估机构及其资产评估师执行资产评估业务准则的情况。检查重点：是否根据业务具体情况履行了适当的评估程序；工作底稿是否能够反映评估程序实施情况，支持评估结论；资产评估报告是否清晰、准确的陈述报告内容，有无误导性陈述；是否存在故意或过失出具虚假、不实资产评估报告。
检查主要问题及沟通情况：
1.评估报告中存在的问题：
（1）报告中没有声明的部分。
（2）摘要及评估结论中描述“此次评估主要采用重置成本法”，这个描述是错误的，应是资产基础法。摘要中缺少对评估对象及评估范围、所选用的价值类型的描述。
（3）报告正文第一部分没有披露委托方以外的其他评估报告使用者。
（4）评估对象界定错误，应是股东全部权益价值，而不是全部资产及负债。缺少对评估对象和评估范围的具体描述。
（5）报告中缺少价值类型和定义部分。
（6）报告第五部分为“五、评估原则”，该部分不属于资产评估报告中的内容。
（7）评估依据中有多处不恰当的部分： 引用的“《企业会计制度》”已废止；“资产评估职业道德准则—评估程序”等准则名称是错误的；《机电产品价格手册》、材料价格信息等并不涉及。
（8）评估方法中没有说明对企业整体所采用的评估方法。
报告中缺少评估假设部分。
（9）报告第十部分为“十、评估基准日期后重大事项”，报告中不应单独列示该部分，其内容应转入特别事项说明。
（10）报告第十一部分为“十一、评估报告书的法律效力”，报告中不应单独列示该部分，其内容应转入特别事项说明或评估报告使用限制说明中。
（11）报告结论是以持续经营假设为前提的，但是从被评估单位的利润表来看，其2017年度没有收入、成本，是否适用持续经营假设存疑，报告中缺少对该事项的披露以及对评估结果可能产生的重大影响的披露。
（12）报告中缺少评估报告使用限制说明。
（13）报告签章处的法定代表人应为首席合伙人。
（14）评估结果汇总表缺少机构盖章。
（15）资产评估报告附件缺少评估师职业资格证书、资产评估师声明。
（16）没有编写评估说明。
2.评估业务约定书中缺少评估对象、评估报告使用者、评估报告提交期限和方式、评估服务费总额及支付方式、评估机构和委托方的其他权利和义务、违约责任和争议解决；。
不符合《资产评估准则---业务约定书》相关规定；业务约定书应当包括下列基本内容：①评估机构和委托方的名称、住所；②评估目的；③评估对象和评估范围；④评估基准日；⑤评估报告使用者；⑥评估报告提交期限和方式；⑦评估服务费总额、支付时间和方式；⑧评估机构和委托方的其他权利和义务；⑨违约责任和争议解决；⑩签约时间；
3.评估底稿中存在的问题
（1）没有明确评估业务基本事项的程序。
（2）没有对评估机构的专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，以确定是否应当受理该评估业务的程序。
（3）没有编制评估计划。
（4）没有被评估单位确认的评估明细表。
（5）现金盘点表是打印出来的，没有实际盘点的痕迹，没有盘点人、监盘人的签字。
（6）其他应收款、其他应付款没有凭证抽查、合同或收付款记录抽查等支持性资料。
青瑛成资评字（2017）第052号
被检查评估报告名称：山东XXXX有限公司股东股权转让申报价值咨询项目资产评估报告；评估类型：企业价值评估；签字注册资产评估师：罗涛、荣健；评估基准日：2017年9月30日；评估价值990.37万元。
检查工作概况：主要检查了资产评估机构及其资产评估师执行资产评估业务准则的情况。检查重点：是否根据业务具体情况履行了适当的评估程序；工作底稿是否能够反映评估程序实施情况，支持评估结论；资产评估报告是否清晰、准确的陈述报告内容，有无误导性陈述；是否存在故意或过失出具虚假、不实资产评估报告。
检查主要问题及沟通情况：
1.评估报告中存在的问题：
（1）报告中没有声明的部分。
（2）摘要及评估结论中描述“此次评估主要采用重置成本法”，这个描述是错误的，应是资产基础法。摘要中缺少对评估对象及评估范围、所选用的价值类型的描述。
（3）报告正文第一部分没有披露委托方以外的其他评估报告使用者。
（4）评估对象界定错误，应是股东全部权益价值，而不是全部资产及负债。缺少对评估对象和评估范围的具体描述。
（5）报告中缺少价值类型和定义部分。
（6）报告第五部分为“五、评估原则”，该部分不属于资产评估报告中的内容。
（7）评估依据中有多处不恰当的部分： 引用的“《企业会计制度》”已废止；“资产评估职业道德准则—评估程序”等准则名称是错误的；《机电产品价格手册》、材料价格信息等并不涉及。
（8）评估方法中没有说明对企业整体所采用的评估方法。
（9）报告中缺少评估假设部分。
（10）报告第十部分为“十、评估基准日期后重大事项”，报告中不应单独列示该部分，其内容应转入特别事项说明。
（11）报告第十一部分为“十一、评估报告书的法律效力”，报告中不应单独列示该部分，其内容应转入特别事项说明或评估报告使用限制说明中。
（12）报告结论是以持续经营假设为前提的，但是从被评估单位的利润表来看，其2017年度没有收入、成本，是否适用持续经营假设存疑，报告中缺少对该事项的披露以及对评估结果可能产生的重大影响的披露。
（13）报告中缺少评估报告使用限制说明。
（14）报告签章处的法定代表人应为首席合伙人。
（15）评估结果汇总表缺少机构盖章。
（16）资产评估报告附件缺少评估师职业资格证书、资产评估师声明。
（17）没有编写评估说明。
2.评估业务约定书中缺少评估对象、评估报告使用者、评估报告提交期限和方式、评估服务费总额及支付方式、评估机构和委托方的其他权利和义务、违约责任和争议解决；。
不符合《资产评估准则---业务约定书》相关规定；业务约定书应当包括下列基本内容：①评估机构和委托方的名称、住所；②评估目的；③评估对象和评估范围；④评估基准日；⑤评估报告使用者；⑥评估报告提交期限和方式；⑦评估服务费总额、支付时间和方式；⑧评估机构和委托方的其他权利和义务；⑨违约责任和争议解决；⑩签约时间；
3.评估底稿中存在的问题
（1）没有明确评估业务基本事项的程序。
（2）没有对评估机构的专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，以确定是否应当受理该评估业务的程序。
（3）没有编制评估计划。
（4）没有被评估单位确认的评估明细表。
（5）现金盘点表是打印出来的，没有实际盘点的痕迹，没有盘点人、监盘人的签字。
（6）其他应收款、其他应付款没有凭证抽查、合同或收付款记录抽查等支持性资料。
青瑛成资评字（2017）第036号
被检查评估报告名称：北京XXXX有限公司股东股权转让申报价值咨询项目资产评估报告书；评估类型：股权价值评估；签字注册资产评估师：陈静、赵希武；评估基准日：2017年6月30日；评估价值-3.87万元。
检查工作概况：主要检查了资产评估机构及其资产评估师执行资产评估业务准则的情况。检查重点：是否根据业务具体情况履行了适当的评估程序；工作底稿是否能够反映评估程序实施情况，支持评估结论；资产评估报告是否清晰、准确的陈述报告内容，有无误导性陈述；是否存在故意或过失出具虚假、不实资产评估报告。
检查主要问题及沟通情况：
1.报告格式、内容不符合《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则-企业价值》的基本要求，被评估单位债权人有阳光新天地投资集团有限公司、谭继芝，债务人魏继秀，说明评估机构与被评估单位有关联关系，违反了《资产评估准则-职业道德准则》的规定。
（1） 缺资产评估师声明；
（2）报告名称格式不规范，评估对象不明确，一般采用“企业名称+经济行为关键词+评估对象+评估报告”的形式；
（3）报告序言中没有对应的委托方；
（4）报告没有介绍其他报告使用者；
（5）报告评估对象和评估范围混淆，评估对象应为“股权全部权益价值”，评估范围应为“全部资产及负债”；
（6）报告没有价值类型及其定义、评估假设、评估报告使用限制说明，自行添加了“评估原则”、“评估基准日期后重大事项”、“评估报告书的法律效力”，期后重大事项应该含在特别事项说明中，评估报告的法律效力应该含在评估报告使用限制说明中；
（7）报告没有区分法律法规依据和准则依据，产权证明文件应含在产权依据中；
（8）报告没有介绍评估方法的定义及选择理由；
（9）报告第7页取价依据-《机电产品价格手册》没有针对性,评估范围中没有机电产品;
（10）报告第9页“评估人员结合仪器制造行业”与被评估单位行业性质不符；第10页“对评估范围的设备和房产的产权进行调查”，评估范围中没有设备和房产，自相矛盾，评估报告套路化；
（11）报告附件缺资产评估师承诺函，没有附资产评估师资格证书，附了资产评估协会执业会员证书，不符合《资产评估准则-评估报告》有关评估师签章的规定；
（12）业务约定书要素不齐全，缺评估收费金额、双方的权利及义务、委托期限、违约责任及争议事项等内容。
2.评估工作底稿部分缺失，三级复核不到位，不符合《资产评估准则—工作底稿》和《资产评估准则-评估程序》的相关要求。
（1）缺被评估单位申报评估明细表；
（2）缺评估计划、项目洽谈记录、项目承接风险分析及独立性分析、被评估单位基本情况等。
青瑛成资评字（2017）第001号
被检查评估报告名称：青岛XXXX有限公司股东股权转让申报价值咨询项目资产评估报告书；评估类型：股权价值评估；签字注册资产评估师：陈静、赵希武；评估基准日：2017年1月31日；评估价值52.25万元。
检查工作概况：主要检查了资产评估机构及其资产评估师执行资产评估业务准则的情况。检查重点：是否根据业务具体情况履行了适当的评估程序；工作底稿是否能够反映评估程序实施情况，支持评估结论；资产评估报告是否清晰、准确的陈述报告内容，有无误导性陈述；是否存在故意或过失出具虚假、不实资产评估报告。
检查主要问题及沟通情况：
1.报告格式、内容不符合《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则-企业价值》的基本要求。
（1） 缺资产评估师声明；
（2）报告名称格式不规范，评估对象不明确，一般采用“企业名称+经济行为关键词+评估对象+评估报告”的形式；
（3）报告序言中没有对应的委托方；
（4）报告没有介绍其他报告使用者；
（5）报告评估对象和评估范围混淆，评估对象应为“股权全部权益价值”，评估范围应为“全部资产及负债”；
（6）报告没有价值类型及其定义、评估假设、评估报告使用限制说明，自行添加了“评估原则”、“评估基准日期后重大事项”、“评估报告书的法律效力”，期后重大事项应该含在特别事项说明中，评估报告的法律效力应该含在评估报告使用限制说明中；
（7）报告没有区分法律法规依据和准则依据，产权证明文件应含在产权依据中，且法律法规依据中含有废止的文件，如财政部财财评字〔1999〕91号文等；
（8）报告没有介绍评估方法的定义及选择理由；
（9）报告第9页“评估人员结合仪器制造行业”与被评估单位行业性质不符；第10页“对评估范围的设备和房产的产权进行调查”，评估范围中没有设备和房产，自相矛盾，评估报告套路化；
（10）评估明细表中评估基准日为2016年1月31日，与报告基准日2017年1月31日不一致；
（11）报告附件缺资产评估师承诺函，没有附资产评估师资格证书，附了资产评估协会执业会员证书，不符合《资产评估准则-评估报告》有关评估师签章的规定；
（12）业务约定书要素不齐全，缺评估收费金额、双方的权利及义务、委托期限、违约责任及争议事项等内容。
2.评估工作底稿不完整，评估程序缺失，三级复核不到位，不符合《资产评估准则—工作底稿》和《资产评估准则-评估程序》的相关要求。
（1）缺被评估单位申报评估明细表；
（2）缺现金盘点表、缺往来账询证函；
（3）缺固定资产盘点表，没有购置启用日期，评估原值与账面原值一致，未进行评估；
（4）应交税金没有纳税申报表等资料；
（5）缺评估计划、项目洽谈记录、项目承接风险分析及独立性分析、被评估单位基本情况等。
二、日照华峰资产评估事务所
通过检查发现存在以下共性问题：
（1）评估报告标题、绪言、评估对象和范围表述不规范或缺乏针对性，评估报告中缺少价值类型、评估假设、评估报告使用限制；评估说明缺失或缺少主要资产的评估举例；报告附件不完整。
（2）对签订资产评估业务约定书重视程度不够。存在约定书要素不完整情况，缺少住所、评估对象、评估报告使用者、评估服务费支付方式等内容。
（3）收集的评估资料不充分、不完整，部分评估依据存在不完整、缺乏针对性或引用了废止依据的问题。
（4）评估工作底稿不完整，评估程序缺失，导致评估工作底稿规范性和完备性不足，缺少现场查勘记录，测算过程不完整，不能形成有效能够支持评估结论的工作底稿且工作底稿未装订。
（5）三级复核记录仅有签字，没有复核修改意见。
抽查业务报告具体问题如下：
日华峰评报字（2017）第26号
被检查评估报告名称：五莲县XXXX有限公司资产抵押项目资产评估报告；评估类型：单项资产评估；签字注册资产评估师：孙贵文、何茂来；评估基准日：2017年6月20日；评估价值7,107.20万元；评估收费：1.6万元（人民币）。
检查工作概况：主要检查了资产评估机构及其资产评估师执行资产评估业务准则的情况。检查重点：是否根据业务具体情况履行了适当的评估程序；工作底稿是否能够反映评估程序实施情况，支持评估结论；资产评估报告是否清晰、准确的陈述报告内容，有无误导性陈述；是否存在故意或过失出具虚假、不实资产评估报告。
检查主要问题及沟通情况：
1. 评估报告中存在的问题：
（1）报告标题不规范，没有按照“委托方+拟进行的经济行为+评估对象”的格式编写标题，没有反应出评估对象。
（2）报告没有说明产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者。
（3）评估范围描述过于简单，缺少对物理状况、经济状况、法律权属状况的说明。
（4）报告中缺少价值类型和定义部分。
（5）报告第五部分为“六、评估原则”，该部分不属于资产评估报告中的内容。
（6）“六、评估依据”部分，援引了已经过期的评估准则，包括：《资产评估准则—评估报告》（中评协〔2007〕189号）、《资产评估准则－业务约定书》（中评协〔2007〕189号）等。新准则应为《资产评估准则—评估报告》（中评协〔2011〕230号）、《资产评估准则－业务约定书》（中评协〔2011〕230号）。
（7）评估方法部分缺少对所采用方法的定义。该部分开头介绍采用重置成本法和现行市价法进行评估，之后介绍采用基准地价修正法进行评估，前后矛盾。
（8）土地使用权应使用两种方法进行评估，本报告只使用了一种方法。
（9）评估结论没有说明增减值、增减值率，没有增减值分析。
（10）报告缺少评估假设部分。
（11）特别事项说明中“本报告对委托方未纳入账务管理的实物资产，仅获取资产明细表作为产权依据”，但从该报告的评估明细表来看，不存在未纳入账务管理的实物资产。
（12）报告第十二部分为“十二、评估基准日后的调整事项”，报告中不应单独列示该部分，其内容应转入特别事项说明。
（13）报告第十三部分为“十三、评估报告书的法律效力”，报告中不应单独列示该部分，其内容应转入特别事项说明或评估报告使用限制说明中。
（14）报告缺少评估报告使用限制说明部分。
（15）报告缺少资产评估结果汇总表和分类汇总表。
（16）底稿中的报告附件缺少评估机构营业执照、资质证书。
（17）没有编写资产评估说明。
2.评估业务约定书中缺少评估机构和委托方的住所、评估对象、评估报告使用者、评估服务费支付方式。
不符合《资产评估准则---业务约定书》相关规定；业务约定书应当包括下列基本内容：①评估机构和委托方的名称、住所；②评估目的；③评估对象和评估范围；④评估基准日；⑤评估报告使用者；⑥评估报告提交期限和方式；⑦评估服务费总额、支付时间和方式；⑧评估机构和委托方的其他权利和义务；⑨违约责任和争议解决；⑩签约时间；
3.评估底稿中存在的问题
（1）三级复核记录仅有签字，没有复核修改意见。
（2）没有对评估机构的专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，以确定是否应当受理该评估业务的程序。
（3）没有被评估单位确认的评估申报明细表。
（4）没有现场勘查记录；委估资产为土地使用权，没有评估值的评定估算的过程。
日华峰评报字（2017）第28号
被检查评估报告名称：山东XXXX有限公司资产抵押项目资产评估报告；评估类型：资产（组合）评估；签字注册资产评估师：孙贵文、何茂来；评估基准日：2017年6月20日；评估价值23,661.40万元；评估收费：实际收费 3万元（人民币）。
检查工作概况：主要检查了资产评估机构及其资产评估师执行资产评估业务准则的情况。检查重点：是否根据业务具体情况履行了适当的评估程序；工作底稿是否能够反映评估程序实施情况，支持评估结论；资产评估报告是否清晰、准确的陈述报告内容，有无误导性陈述；是否存在故意或过失出具虚假、不实资产评估报告。
检查主要问题及沟通情况：
1. 评估报告中存在的问题：
（1）报告标题不规范，没有按照“委托方+拟进行的经济行为+评估对象”的格式编写标题，没有反应出评估对象。
（2）报告没有说明产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者。
（3）评估范围描述过于简单，缺少对物理状况、经济状况、法律权属状况的说明。
（4）报告中缺少价值类型和定义部分。
（5）报告第五部分为“六、评估原则”，该部分不属于资产评估报告中的内容。
（6）“六、评估依据”部分，援引了已经过期的评估准则，包括：《资产评估准则—评估报告》（中评协〔2007〕189号）、《资产评估准则－业务约定书》（中评协〔2007〕189号）等。新准则应为《资产评估准则—评估报告》（中评协〔2011〕230号）、《资产评估准则－业务约定书》（中评协〔2011〕230号）。
（7）评估依据中援引了一系列国有资产相关的法律法规，本次评估不涉及国有资产。
（8）评估方法部分缺少对所采用方法的定义。该部分开头介绍采用重置成本法和现行市价法进行评估，但土地使用权采用的是基准地价修正法，房屋建筑物采用了成本法，也没有说明选择该方法的原因。
（9）土地使用权应使用两种方法进行评估，本报告只使用了一种方法。
（10）评估结论没有说明增减值、增减值率，没有增减值分析。
（11）报告缺少评估假设部分。
（12）特别事项说明中“本报告对委托方未纳入账务管理的实物资产，仅获取资产明细表作为产权依据”，但从该报告的评估明细表来看，不存在未纳入账务管理的实物资产。
报告第十二部分为“十二、评估基准日后的调整事项”，报告中不应单独列示该部分，其内容应转入特别事项说明。
（13）报告第十三部分为“十三、评估报告书的法律效力”，报告中不应单独列示该部分，其内容应转入特别事项说明或评估报告使用限制说明中。
（14）报告缺少评估报告使用限制说明部分。
（15）报告缺少资产评估结果分类汇总表。
（16）委估资产中，用成本法评估的砖混结构单层厂房的评估单价为2,000.00元/平米，砖混结构6层车间的评估单价为2,200.00元，评估单价过高但没有相关资料。
（17）底稿中的报告附件缺少评估机构营业执照、资质证书。
（18）没有编写资产评估说明。
2.该报告尚未签订评估业务约定书。
3.评估底稿中存在的问题
（1）三级复核记录仅有签字，没有复核修改意见。
（2）没有对评估机构的专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，以确定是否应当受理该评估业务的程序。
（3）没有被评估单位确认的评估申报明细表。
（4）没有现场勘查记录。
（5）委估资产为房屋建筑物和土地使用权，房屋建筑物—厂房是按照每平米2000元得出评估值的，车间是按照每平米2200元得出评估值的，土地使用权是按照每平米490元得出评估值的，但没有评估单价的评定估算的过程。
日华峰评报字（2017）第47号
被检查评估报告名称：五莲县XXXX有限公司资产评估报告书；评估类型：企业整体价值评估；签字注册资产评估师：孙贵文、何茂来；评估基准日：2017年5月31日；评估价值14,424.49万元；评估收费：1万元（人民币）。
检查工作概况：主要检查了资产评估机构及其资产评估师执行资产评估业务准则的情况。检查重点：是否根据业务具体情况履行了适当的评估程序；工作底稿是否能够反映评估程序实施情况，支持评估结论；资产评估报告是否清晰、准确的陈述报告内容，有无误导性陈述；是否存在故意或过失出具虚假、不实资产评估报告。
检查主要问题及沟通情况：
1. 评估报告中存在的问题：
（1）报告标题不规范，没有按照“委托方+拟进行的经济行为+评估对象”的格式编写标题，没有反应出经济行为、评估对象。
（2）报告没有说明产权持有者（被评估单位）和委托方以外的其他评估报告使用者。
（3）对市场价值的定义不是《资产评估价值类型指导意见》中的标准定义。
（4）“六、评估依据”部分，援引了已经过期的评估准则，包括：《资产评估准则—评估报告》（中评协〔2007〕189号）、《资产评估准则－业务约定书》（中评协〔2007〕189号）等。新准则应为《资产评估准则—评估报告》（中评协〔2011〕230号）、《资产评估准则－业务约定书》（中评协〔2011〕230号）。
（5）评估依据中援引了一系列国有资产相关的法律法规，本次评估不涉及国有资产。
（6）评估方法部分没有对各类资产、负债的评估方法的具体说明。
（7）评估程序部分介绍了各类资产负债的具体评估方法，应将该部分内容在“评估方法”中披露，此外缺少应收票据、应收账款的评估方法。
（8）介绍房屋评估方法时，说明“考虑快速变现的需要，对房屋的重置成本扣除一定的折扣” ，但本次经济行为是股权转让而非快速变现，不应额外扣除折扣。对于重要机器设备，计算其综合成新率时仅考虑年限成新率而未考虑现场勘察成新率。
（9）评估结论没有没有增减值分析。
（10）资产评估结果汇总表、分类汇总表没有机构盖章。
（11）评估明细表中，房屋建筑物已投入使用4年，但评估成新率为100%；设备类没有生产厂家、规格型号等重要参数；负债类没有发生日期、业务内容等重要内容。
（12）底稿中的报告附件缺少评估机构营业执照、资质证书。
（13）没有编写资产评估说明。
2.评估业务约定书中缺少评估机构和委托方的住所、评估对象、评估报告使用者、评估服务费支付方式。
不符合《资产评估准则---业务约定书》相关规定；业务约定书应当包括下列基本内容：①评估机构和委托方的名称、住所；②评估目的；③评估对象和评估范围；④评估基准日；⑤评估报告使用者；⑥评估报告提交期限和方式；⑦评估服务费总额、支付时间和方式；⑧评估机构和委托方的其他权利和义务；⑨违约责任和争议解决；⑩签约时间；
3.评估底稿中存在的问题
（1）三级复核记录仅有签字，没有复核修改意见。
（2）没有对评估机构的专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，以确定是否应当受理该评估业务的程序。
（3）没有被评估单位确认的评估申报明细表。
（4）应收账款、其他应收款没有询证函、凭证或合同抽查核对记录等支持性证据。
（5）应收账款评估减值2,185.87万元，依据仅有被评估单位提供的不良贷款明细，没有从企业外部取得的支持性证据或评估机构对不良贷款进行核实的程序。
（6）固定资产（房屋建筑物、设备类）没有现场勘查记录、询价记录，没有评估原值、成新率的评定估算过程的资料。
（7）负债类（应付账款、其他应付款等）没有询证函、凭证或合同抽查核对记录等支持性证据。
日华峰评报字〔2017〕第37号
被检查评估报告名称：日照XXXX有限公司部分资产抵押项目评估报告书；评估类型：单项资产评估；签字注册资产评估师：孙贵文、何茂来；评估基准日：2017年7月15日；评估价值300.56万元；评估收费：0.40 万元（人民币）。
检查工作概况：主要检查了资产评估机构及其资产评估师执行资产评估业务准则的情况。检查重点：是否根据业务具体情况履行了适当的评估程序；工作底稿是否能够反映评估程序实施情况，支持评估结论；资产评估报告是否清晰、准确的陈述报告内容，有无误导性陈述；是否存在故意或过失出具虚假、不实资产评估报告。
检查主要问题及沟通情况：
1. 报告格式不规范，部分内容缺失，报告要素不完整，不符合《资产评估准则—评估报告》的基本要求。
（1） 报告名称不规范，评估对象“部分资产”太宽泛，一般采用“企业名称+经济行为关键词+评估对象+评估报告”的形式;
（2）报告正文绪言格式不规范；
（3）没有介绍其他评估报告使用者；
（4）报告介绍评估对象过于简单，应参照《资产评估准则-评估报告》第十八条 “评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并具体描述评估对象的基本情况，通常包括法律权属状况、经济状况和物理状况。”
（5）报告漏掉价值类型及其定义、评估程序实施过程和情况、评估假设、评估结论、特别事项说明、评估报告使用限制说明，增加了评估原则、评估基准日后的调整事项和评估报告的法律效力，基本格式与报告准则不符，应参照《资产评估准则-评估报告》第十五条 “评估报告正文应当包括：（一）委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者；（二）评估目的； （三）评估对象和评估范围；（四）价值类型及其定义；（五）评估基准日；（六）评估依据；（七）评估方法；（八）评估程序实施过程和情况；（九）评估假设；（十）评估结论；（十一）特别事项说明；（十二）评估报告使用限制说明；（十三）评估报告日；（十四）注册资产评估师签字盖章，评估机构或者经授权的分支机构加盖公章，法定代表人或者其授权代表签字，合伙人签字。”
（6）评估基准日的确定没有说明考虑因素，应参照《资产评估准则-评估报告》“第二十条 评估报告应当载明评估基准日，并与业务约定书约定的评估基准日保持一致。评估报告应当说明选取评估基准日时重点考虑的因素。评估基准日可以是现在时点，也可以是过去或者将来的时点。”
（7）报告评估依据不准确、不完整：未单列准则依据，将法律法规依据及准则依据混用，罗列了已作废费的“国资办发〔1996〕23号文”及与评估对象不对应的《企业国有资产评估报告指南》，缺“资产评估法”、“担保法”、《资产评估准则-机器设备》等法律法规依据及准则依据；产权依据应包括设备发票、合同等；取价依据《2016年机电产品报价手册》与评估基准日相比没有时效性。
（8）评估方法的选择未针对评估对象为单项资产进行分析并说明理由。
2.业务约定书委托方未盖章，缺少签约人地址、评估报告使用者，不符合《资产评估准则-业务约定书》的规定。
3.评估工作底稿仅有产权资料，内容不完整，评估程序缺失，导致评估工作底稿规范性和完备性不足，不能形成有效能够支持评估结论的工作底稿，不符合《资产评估准则—工作底稿》和《资产评估准则-评估程序》的规定。
（1）现场勘查只有照片，没有纸质文字资料；
（2）没有设备评估举例说明，评估原值系在账面原值基础上单列了5%的安装调试费，没有询价记录、没有安装调试费率的取值来源；
（3）综合成新率没有年限成新率及现场勘查技术鉴定成新率的计算过程，直接采用99%的成新率；
（4）项目洽谈记录中“相关经济行为的背景情况”描述为“日照海辰环保科技有限公司办理对外出资项目事宜”，与评估目的不一致；
（5）缺乏项目风险性分析等程序性底稿；
（6）报告及底稿未装订，不符合评估档案管理规定。
日华峰评报字〔2017〕第45号
被检查评估报告名称：日照XXXX公司部分资产评估报告书；评估类型：单项资产；签字注册资产评估师：陈静、赵希武；评估基准日：2017年7月31日；评估价值977.47万元；评估收费： 0.70万元（人民币）。
检查工作概况：主要检查了资产评估机构及其资产评估师执行资产评估业务准则的情况。检查重点：是否根据业务具体情况履行了适当的评估程序；工作底稿是否能够反映评估程序实施情况，支持评估结论；资产评估报告是否清晰、准确的陈述报告内容，有无误导性陈述；是否存在故意或过失出具虚假、不实资产评估报告。
检查主要问题及沟通情况：
1.报告格式不规范，部分内容缺失，报告要素不完整，不符合《资产评估准则—评估报告》的基本要求。
（1） 报告名称不规范，缺经济行为、评估对象“部分资产”太宽泛，一般采用“企业名称+经济行为关键词+评估对象+评估报告”的形式;
（2）报告正文绪言格式不规范；
（3）没有介绍其他评估报告使用者；
（4）报告介绍评估对象过于简单，应参照《资产评估准则-评估报告》第十八条 “评估报告中应当载明评估对象和评估范围，并具体描述评估对象的基本情况，通常包括法律权属状况、经济状况和物理状况。”
（5）报告漏掉价值类型及其定义、评估假设、评估报告使用限制说明，增加了评估原则、评估基准日后的调整事项和评估报告的法律效力，基本格式与报告准则不符，应参照《资产评估准则-评估报告》第十五条“评估报告正文应当包括：（一）委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者；（二）评估目的； （三）评估对象和评估范围；（四）价值类型及其定义；（五）评估基准日；（六）评估依据；（七）评估方法；（八）评估程序实施过程和情况；（九）评估假设；（十）评估结论；（十一）特别事项说明；（十二）评估报告使用限制说明；（十三）评估报告日；（十四）注册资产评估师签字盖章，评估机构或者经授权的分支机构加盖公章，法定代表人或者其授权代表签字，合伙人签字。”
（6）评估基准日的确定没有说明考虑因素，应参照《资产评估准则-评估报告》第二十条“评估报告应当载明评估基准日，并与业务约定书约定的评估基准日保持一致。评估报告应当说明选取评估基准日时重点考虑的因素。评估基准日可以是现在时点，也可以是过去或者将来的时点。”
（7）报告评估依据不完整：未单列准则依据，将法律法规依据及准则依据混用，缺《资产评估准则-不动产》等准则依据；
（8）评估方法的选择未针对评估对象为单项资产进行分析并说明理由。
2.业务约定书缺少签约人地址、评估报告使用者，不符合《资产评估准则-业务约定书》的规定。
3.评估工作底稿主要为产权资料、内容不完整，评估程序缺失，导致评估工作底稿规范性和完备性不足，不能形成有效能够支持评估结论的工作底稿，不符合《资产评估准则—工作底稿》和《资产评估准则-评估程序》的规定。
（1）缺申报评估明细表；
（2）现场勘查记录凌乱，没有冷库及冷库设备的现状记录,且没有双方现场盘点人员签字；
（3）没有评估举例说明，没有评估原值的取值来源；
（4）综合成新率没有年限成新率及现场勘查技术鉴定成新率的计算过程，2012年建成的房屋直接采用100%的成新率；
（5）缺乏项目风险性分析等程序性底稿。
（6）报告及底稿未装订，不符合评估档案管理规定。
日华峰评报字（2017）第036号
被检查评估报告名称：日照XXXX有限公司资产评估报告书；评估类型：股权价值评估；签字注册资产评估师：孙贵文、何茂来；评估基准日：2016年6月30日；评估价值1,118.60万元。
检查工作概况：主要检查了资产评估机构及其资产评估师执行资产评估业务准则的情况。检查重点：是否根据业务具体情况履行了适当的评估程序；工作底稿是否能够反映评估程序实施情况，支持评估结论；资产评估报告是否清晰、准确的陈述报告内容，有无误导性陈述；是否存在故意或过失出具虚假、不实资产评估报告。
检查主要问题及沟通情况：
1.报告格式不规范，部分内容缺失，报告要素不完整，不符合《资产评估准则—评估报告》的基本要求。
（1）报告名称不规范，缺经济行为及评估对象，一般采用“企业名称+经济行为关键词+评估对象+评估报告”的形式;
（2）报告第11页评估价值类型及其定义中采用《国际评估准则》的概念，应采用《资产评估价值类型指导意见》的概念；
（3）报告第12页评估依据出现以下问题：经济行为依据重复；法律法规依据中的国有资产法、有关国有资产评估的办法及施行细则等与被评估单位性质不符，无需列示；准则依据漏掉《资产评估准则-企业价值》、《资产评估准则-无形资产》等；
（4）长期股权投资有4个被投资单位，其中：3个仅根据被投资单位未经审计的会计报表与投资比例进行评估，1个直接按账面值列示；未对被投资单位进行整体评估，且未在特别事项说明中进行充分披露；
（5）报告第24页评估结果使用有效期错误表述为“2016年6月30日起至2018年3月30日”。
2.评估明细表存在以下问题：
（1）银行存款评估明细表无开户银行账号；
（2）预付账款及其他应收款评估明细表没有业务内容、发生日期、账龄，余额为负值的没有落实原因并重分类；
（3）长期股权投资未落实实际出资额的出资日期、未搜集被投资单位的章程、营业执照等管理类资料；
（4）短期借款评估明细表没有借款发生日期、到期日、贷款利率等；
（5） 其他应付款评估明细表没有发生日期、业务内容，很多明细户余额出现负值没有落实原因并重分类。
2.业务约定书中评估范围仅为“截止2016年6月30日的资产负债”，没有限定被评估单位；缺少签约人地址、评估报告使用者；不符合《资产评估准则-业务约定书》的规定。
3.评估工作底稿主要为会计报表、工商信息查询，底稿内容不完整，评估程序缺失，导致评估工作底稿规范性和完备性不足，不能形成有效能够支持评估结论的工作底稿，不符合《资产评估准则—工作底稿》和《资产评估准则-评估程序》的规定。
（1）缺申报评估明细表；
（2）没有银行存款对账单或函证资料；
（3）往来账没有函证或其他替代程序；
（4）长期投资未全部对被投资单位展开评估，缺乏应有的执业谨慎性；
（5）土地使用权评估所附的产权证不完整，采用基准地价系数修正法评估仅对剩余使用年期进行了修正，未对区域因素、个别因素、期日、容积率、开发程度等进行修正，且未提供对待估宗地的现场勘查记录和照片；
（6）短期借款数额巨大，未进行函证或其他替代程序，未搜集借款合同，未了解借款条件及利息支付情况，缺乏应有的执业谨慎性；
（7）报告及底稿未装订，不符合评估档案管理规定。
以上资产评估机构和有关资产评估师，要严格按照行业有关规定和执业准则，认真进行整改。整改期满后，协会将组织人员进行复查，经检查仍达不到要求的从严处理，需要行政处罚的，将移交行政机关处理。各资产评估机构和资产评估师要引以为戒，依法执业，恪守准则，不断提高执业水平。
山东省资产评估协会
2018年12月28日